調査診断の概要
現状の状態を正しく調査診断が出来てはじめてその建物に最適な施工へとつなげることができます。
特に雨漏りが発生している屋上では正しい調査の不足によって解決できない防水工事も時折発生しています。
明確な原因究明は非常に困難な側面も否定はできませんが、弊社の調査診断は長年施工実績のある職人または有資格者により建物構造や下地からの影響も鑑みて最適な防水や改修工事となるように診断し施工へとつなぎます。マニュアル的な調査も踏襲しつつ、いくつもの雨漏り対策も経験した長年の現場実績を元にした勘所も重視しながら調査診断をしていきます。
診断報告書とお見積もり
調査には建物オーナーさまの立会を必須とさせて頂いております。見積書のご提出は調査結果とともに報告書にまとめ、施工方法と費用をご提案致します。調査診断は建物の規模や施工面積などにより有料となる場合があります。
神奈川県内や東京都の一部区域についての調査診断は基本無料としておりますが、その他のエリアの費用は有料になることがあります。
また屋上防水の費用は工法や材料などの種類で異なるほか、改修工事の施工には大別して「撤去工法」と「かぶせ工法」がありその種類の違いによっても施工費用が大幅に変わってきます。下地から上がってきた水分や漏水の影響で膨れや経年劣化などの破れなどがあり、既存防水層を撤去してからでなければ施工せざる得ない場合は費用が嵩んでしまいます。一方で既存防水層の上からそのまま施工できるかぶせ工法は手軽に施工できる利点がありますが、マンションオーナー様にとってもそのような報告も丁寧にご説明させていただきます。
屋上の調査・診断
平坦な平場と共に雨漏りにつながりやすい防水層の継ぎ目やドレンや塔屋まわり・設置物基礎・パラペット・トップライト・屋上端部・金物設置部といった箇所を目視や指触、テストハンマーなどで調査します。
取り合い部は、構造的および作業上の複雑さから、作業工程が多くなり施工側の技量も求められる場所です。
屋上は基層や中間層、表層と何層にも分かれており、更に過去の改修工事経歴が多ければその分だけ防水層も何重にもなっているため詳細調査として防水層を局所的にカットして調査することもあります。
劣化状態的には、ひび割れ、剥がれ、膨らみ、水たまりなどの明らかな損傷や問題点を特定していきますが、状況によっては建物最上階内部の天井などを調査させていただく場合があります。
平場
いわゆる屋上の床にあたる陸屋根面を全面的に調査します。既存防水層によって劣化は違いますが、防水層や保護層共にひび割れ・膨れ・口空き・勾配不足による水はけ具合や伸縮目地のひび割れなどを調査します。
破断・口空き
シート防水、アスファルト防水ともジョイント部の劣化やエンドラップの継ぎ目重ね合わせ不足や接着不良などの影響からくる口空きや穴あきを調べます。破断や口空きなどは強風によって更に状態悪化を招きやすく、大雨などでは直接階下に漏水への可能性が高いため緊急的な処置が必要になります。
ひび割れ
保護コンクリートでは伸縮目地の突出や乾燥収縮または地震等による影響を調査します。塗膜防水の場合は膜厚不足や経年劣化による弾性機能の低下や硬化具合とともにトップコートの劣化も調べます。
破損・摩耗
紫外線や雨などの自然環境からくる劣化や歩行など物理的影響からくる露出防水層の劣化状況を調べます。
剥離
膨れ
膨れはコンクリートスラブ打設後の乾燥養生や改修工事前に行う下地乾燥の不足によっておきることが多いため脱気装置がの設置不足や下地の接着不足を調べます。
水たまり
水上から水下などドレンまでの水はけ経路や水勾配度合を調査します。
パラペット
屋上の囲いとしても機能する外周にある立ち上がりや端末部が集中するパラペットは躯体の中でも動きが多いと想定される場所でもあり、特に取り合い箇所として漏水の原因になりやすい箇所でもあります。
クラック
屋上床スラブとの同時打設ではコンクリートが一体化しているため打ち継ぎ目地もなく肌別れの可能性やクラックの可能性も少なくなりますが、床スラブ打設後からのパラペット立ち上がりの打設では床面水上より一定以上上部で打ち継ぎしていないなどの影響や後継ぎ部分からのシールの劣化によって漏水リスクも高まります。
特に保護防水では太陽熱などの熱膨張の影響で保護コンクリートがパラペット側に押し出され更にクラックなどの可能性が増します。
パラペットまわりはクラックの有無とと共に床の入隅に成形材・緩衝材や床面の面積に応じた伸縮目地の設置がなされているかを調査します。
ずり落ち・破断
立ち上がり部分はシート防水やアスファルト防水などのずり落ちや、防水層の破断などを調査します。立ち上がりは平場より密着性などに対して重力的負荷がかかるため、端部の収まりであるあご下の押さえ金物のがたつきなどの不具合やビス抜けやシールの劣化状況を見ます。
笠木の劣化
天端のアルミ製笠木金物の脱落やビス抜け、シールの断裂やひび割れ等の劣化を調査します。天端がモルタル仕上げの場合などは浮きや剥離などもテストハンマーや打診棒を用いて打音検査をします。
立ち上がり・あご下の処理不足
パラペットのあご下の水切り溝が雨水の流れを断ち切り、端末部に流れて行かないように機能しているのか、立ち上がりの高さも合わせて調査します。
乾式保護ボードの不具合
太陽熱や紫外線などの劣化原因となる環境から守るために立ち上がり前に設置しているセメント中空押し出し成型版など保護ボードのぐらつきやがたつきがないかをチェックをします。
ドレン・排水溝
ストレーナーのゴミ詰まりや排水溝の保護モルタルの勾配不足の水滞留によって起こるひび割れなどを調べます。
基礎設置部
設備基礎や手すり基礎設置に影響した周辺のひび割れや基礎鉄部の爆裂による劣化などを調査します。
塔屋
棟屋まわりの立ち上がり部や平場との取り合い及び出入口の劣化状態を調べます。
最上階天井
室内等に雨漏りがある場合は雨水の侵入箇所特定のためクロスの剥がれや点検口を通じて躯体コンクリートスラブに付着した錆汁やエフロレッセンスなどを把握します。
トップライト
ガラスフレームや金属部材の経年劣化による歪みやシールの劣化状態を調べます。
ベランダ・バルコニーの調査・診断
ベランダやバルコニーは歩行や物品などの衝撃などによる損傷や生活する一部の場所でもあるため排水溝やドレンなどのゴミ詰まりや勾配なども調査します。室内を通ってベランダに出る場合は入居者の許可を得って頂いたうえでオーナー様立ち合いのもと調査させていただきます。
開口部サッシ下
床面と吐き出し窓サッシなどの取り合い場所について、サッシ下のシール等によっての端末処理の収まりを調査します。
床面
ひび割れや膨れ、水溜まりがある場合は勾配も調査します。貫通クラックで起こるエフロレセッセンスや錆汁などの確認を階下から階下から調査する場合もあります。
庇（ひさし）
ベランダ上部の突き出した庇も調査します。
外壁タイル・コンクリートの調査・診断
高所になる外壁は目視調査が基本になりますが、建物環境や見積り予算によっては高所作業者での調査診断も可能です。鉄筋コンクリートや鉄骨系ALCの建物では外壁の構造や素材も異なるためそれぞれの特性を理解した調査と診断を致します。
タイル
目視検査でタイル目地も含めクラックや欠損、剥離状態を確認し打音検査によってタイルの浮きを調査していきます。
打ち継ぎ目地シール
打ち継ぎなどの伸縮目地の劣化は変性シリコン等で打ち替えをします。
換気口周りシール
換気口周りにもシールが打たれていますので打ち替えをします。
コンクリート・モルタル外壁
目視では錆汁やエフロレッセンス、クラックなどを調査し、表面からでは判断できない爆裂などは打診にて調査します。
ALC
ALCパネル間の目地や開口部などのシールのひび割れなどの劣化やクラックと欠損などの損傷も調査します。
廊下・階段の調査・診断
開放廊下の水はけや勾配を調査します。鉄骨階段などはさび等の影響からの構造的強度の調査とあわせ長尺シートの施工が可能かの調査も致します。
解放廊下・エントランス
スラブやモルタルの平滑性、不陸調整の可否の調査。
階段
長尺シートの適用性や腐食度合いやさびを調査します。
他鉄部
PS扉や消火栓装置、玄関扉などの鉄部に関する腐食などの調査。
調査機器(赤外線カメラ)
調査診断のメインは目視がメインになりますが、赤外線サーモグラフィーの機器も正しい使い分けをすると漏水箇所の発見に寄与します。
赤外線サーモグラフィーのメリットとしては、目に見えない雨漏り個所を推測しながら構造場所を撤去して中の漏水具合を確認する雨漏り発見することとは違い、特に屋上など割と一面全体を見渡せられるような場所では全体像を把握しながら漏水箇所を発見することには、時間効率的にとてもメリットがあり正確性があります。
ただしあくまでも構造体の中身を透過するような機能を持ったものではなく、表面温度の違いから漏水箇所を温度変化の違いによって特定するもので、内部の温度を直接測定することはできません。
例えば雨の降った翌日以降など屋上全体が乾燥している状態という前提で赤外線サーモカメラで調査をするとクラックなどに雨が入り込んでいれば、目視では確認できなくとも、全体の色よりそこだけ低温を示す青色が表示されるという具合に漏水箇所を特定できます。
その一方でたとえ雨漏りの発生原因がクラックだとしても、乾燥しきってしまっていればクラック内部にも水分が全くない状態ということになるため、青い表示をすることもなくサーモグラフィーの性能を発揮することができません。
あくまでも目視では確認できなくとも、湿っているまたは水分が残っているかどうかで活躍できる測定器なので調査するタイミングも重要になってきます。
横浜防水職人では百万円近い２台のFLRIの赤外線サーモグラフィーカメラを所有しています。